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房地产术语词典

发布时间:2013-08-20  来源:  点击:
 

  1、 一性买断价:是指买方与卖方商定的一次性定价,一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方与卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

  2、 预售价:是商品房预(销)售合同中的专用术语,预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

  3、 起价:起叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价,多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价,带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价,高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常以***元/平方米起售,以较低的起价来引起消费者的注意。

  4、 基价;也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格,商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

  5、 均价:是指将各单元的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价,均价一般不是销售价,但也有例外,如某高层物业推出的:“不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售”即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

  6、 经济适用房:是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

  7、 安居房:是指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自支自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非盈利性住房。

  8、 二手房:是相对开发商开发销售的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房的种类:二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改房政策购买的全产权优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用住房,职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。

  9、 业主委员会:是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权,对该物业有关的一些重大事项拥有决定权。

  10、 出房率:是指住宅净面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。

  11、 以租代售:所谓的以租带方式就是将空置的商品房进行出租,并与租房者签订一个合同,在合同期内买所租的房,开发商即以租房时的价格卖给租房者,而租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后,便获得该房的全部房产权,如果租房者在合同期限内不购房,则作退租处理,先期交纳的租金可以作为房产开发商收的房取。这种方式有三个优点:一是打破了租与售相脱节的陈旧模式,对买卖双方都有好处,现在许多人害怕一旦交了款,房子出现了问题,怕开发商翻脸不认账,出现的房屋质量无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间,消费者心里有数,房屋质量好,就买,反之就不买。只是租一下,不会有太大的经济损失。二是:如果租房者想买下所租的房子时,先期所付的租金可以转为购房款,相当于分期付款,但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息,因此比较实惠。三是:即使租房人不买房,开发商的房子也没有闲置。昔日的包袱变成了财富。因此说,以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地,又为开发商自己开拓了一种崭新的销售市场。

  12、 住宅的净高:住宅的高度计量除了用“米”,还可以用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。层高通常指下层地面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差。叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8----3米左右。

  13、 住宅的层高:住宅的高度计量除了用“米”,还可以用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。层高通常指下层地面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

  14、 住宅的开间:在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称为开间。

  15、 住宅的进深:住宅的进深,在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

  16、 市政公用设施用地:市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

  17、 市政服务设施用地:一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院,绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食品、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。

  18、 配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

  19、 绿化率:居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应扬屋顶、晒台的人工绿地。

  20、 拆建比:新建的建筑面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

  21、 公用建筑面积分摊系数:将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积\套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数。

  22、 建筑容积率(建筑面积毛密度):是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(M2/ha)或以总建筑面积(万㎡)与居住区用地(万㎡)的比值表示。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

  23、 共用部位:是指住宅体系重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  24、 楼花:一词最早源自香港,是指未完工的在建物,一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。

  25、 现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的在产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

  26、 期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止。所出售商品房称为期房。消费者购买期房时应签商品房预售合同。

  27、 灰空间:最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间。以达到室内外融和的目的,比如建筑入口的柱廊、檐下等,也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

  28、 小修工程:是指凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。

  29、 中修工程:是指凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构的工程,中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

  30、 大修工程:是指凡需牵动或拆换的部分主体构件,但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好的标准要求。

  31、 酒店式服务公寓:是指提供酒店式管理服务的公寓,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两在功效。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。

  32、 五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》。简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发,《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》由建设部门核发,《国有土地使用证》由国土资源部门核发。

  33、 三通一平(净地):是指土地具备上水、雨污水和道路能以及场地平整的条件。

  34、 七通一平(熟地):是指土地(生地)在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

  35、 中空玻璃:是传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体,(如加入惰性气体)状态,故称“中空玻璃”,这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

  36、 外飘窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。

  37、 TOWNHOUSE:也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

  38、 水景商品房:是指依水而建的房屋。

  39、 路层式商品房:由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

  40、 复式商品房:是一种经济型房屋。在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上、下两层的楼房。

  41、 单元式住宅:是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

  42、 商住住宅:是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施。尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

  43、 商业用房:是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

  44、 公寓式住宅:相对于独院独户的西式别墅住宅而言,一般建在大城市,大多数是高层,标准较高。每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

  45、 花园式住宅:也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅,带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。

  46、 会所:就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件;康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所。中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所。还应具有网吧,阅览室等其他服务设施,以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

  47、 RUN智能家居布线系统:是一种物理网络系统建立在国际标准之上以TIA/EIA 570A为核心,以每户为单位,支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用,由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成,所有的连接均端接于颁简单地自动连接相关设备,如电脑、电视、传真、防盗警报系统等。为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。

  48、 土地出让金:各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

  49、 土地收益金(土地增值费):土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款,或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

  50、 土地开发费:每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各地补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

  51、 住宅单方综合造价:每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/M2)

  52、 初始登记:是指新建房屋(竣工)或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。

  53、 变更登记:指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。一,房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;二,房屋面积增加或者减少的;三,法律、法规规定的其他情形

  54、 转移登记:是指因房屋买卖、变换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

  55、 他项权利登记:是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

  56、 房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。

  57、 所有权证:指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。

  58、 其他项权证:指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押人持有的权利证书。

  59、 房屋竣工面积:是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

  60、 房屋新开工面积:是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

  61、 房屋施工面积:是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。

  62、 共有建筑面积(公有建筑面积):共有建筑面积的内容包括:电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。以水平投影面积计算,共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  63、 使用面积:房间实际能使用的面积,不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

  64、 预售面积:是指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积,同时统计为销售收入。

  65、 套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

  66、 商品房的销售面积:商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

  67、 实际销售面积:是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积,但包括报告期或报告期以前签订了预售合同,在报告期又竣工的商品房屋面积。

  68、 套内阳台建筑面积:均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算,其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  69、 套内墙体面积:套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  70、 房屋的共有建筑面积:房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

  71、 房屋实测面积:实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积,是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证结算物业费及相关费用的最终依据。

  72、 房屋产权面积:房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门确权认定。

  73、 房屋预测面积:是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为。它是开发商进行合法销售的面积依据。

  74、 CBD:是英文cenrtal business district的简称,翻译过来就是“商业会聚之处”的意思,又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是:在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通,通信等现代化基础设施和良好的环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。

  75、 板楼、塔楼:可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是:若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同,这种楼房的高度从12层以上到35层,超过35层是超高层,塔楼一般是一梯4户到一梯12户。板楼一般是一梯4户到一梯十二户,板楼的平面图上,长度明显大于宽度,板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起,第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

  76、 违约金:是由当事人约定的或者由法律直接规定的,在违约方不履行合同时偿付给守信方的一定数额的货币。根据相关法律来看,违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中,明文规定的违约金比例或幅度范围;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。而法学理论界又从违约金的法律后果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金两种,从我国的司法实践来看,二者兼而有之,但主要是一种补偿性的赔偿。因此我们在签订合同时要对违约金作出明确的约定。尤其是在现在房产市场活跃、涨幅较大时期,购房者最好把违约金约定高一点。这样不仅对上家是一个约束,同时节也使自己权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。

  77、 定金:是指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款,从法律角度看,定金有双重性质。第一;它可用为合同的担保,以保证合同履行。第二;可以起到合同成立的证明作用,定金作为一把双刃剑,还具有惩罚性,即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金,接受定金的一方不履行合同的,要双倍返还定金。定金作为法定的形式,法律有其具体的要求:1)形式要件,必须以书面的形式约定;2)数额的限定,定金的总额不得超过合同标的额的20%;此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。

  78、 订金:订金与定金仅一字之差,在法律性质上却有天壤之别,订金不是一个规范的概念在法律上仅作为一种预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质,合同履行的只作为抵充房款,不履行的也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”由此可见,当事人在合同中写明不能适用定金罚则。

  79、 诚意金:即意向金,是十几年前从港台地区传过来的叫法,这在中介方与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,其实法律上并没有诚意金之说,中介方与买卖双方之所以签订什么诚意金条款,主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全,交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则,从而损害一方的利益,中介公司有时为了自己的利益,不管交易成功与否,便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收诚意金,其实这种做法有悖于法律,无论是作为居间介绍还是作为买卖双方中的一方代理人,都不存在什么诚意金问题,购房者一定要看清合同具体条款再签字尤其是诚意金的处理方式。

  80、 佣金:是指经纪人(房产中介)在为委托人(买房人和卖房人)提供订约机会或充当订约介绍人,完成委托人的中介服务后,由委托人支付的劳动报酬。因此佣金是房屋买卖活动中中介劳务所得,经纪人完成经纪活动后,有权按照合同约定收取佣金。收取佣金的标准,以双方约定或参照商业惯例为准,不得违犯国家法律、法规和政策。

  81、 土地增值税:所谓的土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等,这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

  82、 REITS:REITS(real estate investment trusts)即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

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